Når vi hører om andelsboliger i København, er det ofte med fokus på skyhøje valuarvurderinger og penge under bordet. Man får let indtryk af, at andelsboliger efterhånden må være næsten lige så dyre som ejerboliger, og at det snart ikke er til at komme i nærheden af en andelsbolig i København, som er til at betale for folk med almindelige indkomster.
En ny analyse fra Cevea tegner dog et noget andet billede. Trods de mange skrækhistorier og erklæringer om andelstankens død, så har andelsboligen langtfra udspillet sin rolle i forhold til at skabe en blandet by. Andelsboligen er den mest udbredte boligform i København. Adgangen til en adgangsbolig har derfor stor betydning for, hvem der har råd til at bo i landets hovedstad. Alligevel ved vi faktisk ikke ret meget om, hvordan priserne på andelsboliger har udviklet sig gennem årene. Der findes nemlig ikke systematiske opgørelser over priserne på andelsboliger i dag.
For at få et billede af, om adgangen til en andelsbolig er blevet indsnævret de seneste år, har vi set nærmere på, hvem der flytter ind i en andelsbolig i dag sammenlignet med for 10 år siden.
Her ser vi, at de, der købte en andelsbolig i København og Frederiksberg i 2011, havde en indkomst efter skat på ca. 15.400 kr. om måneden, mens købere af andelsboliger i 2019 havde en indkomst på ca. 17.800 kr. om måneden, hvilket er ca. 15 pct. højere i 2020-priser. Det tyder på, at det kræver lidt højere indkomst at købe en andelsbolig i København i dag end for 10 år siden.
Det betyder dog ikke, at de nye andelshavere i København efterhånden er lige så rige som dem, der køber ejerboliger. Folk, der flytter i ejerbolig, har stadig langt højere indkomster. I 2019 havde ejerboligkøbere en gennemsnitlig indkomst efter skat på hele 31.700 kr. om måneden. En stigning på 22 pct. siden 2011, hvor ejerbolig-købere i København havde 25.900 kr. om måneden. Billedet er det samme, når vi ser på, hvor store formuer boligkøberne har med.
De, der flyttede i ejerbolig i København i 2019, havde i gennemsnit cirka tre gange så store formuer som dem, der flyttede i andelsbolig samme år. I 2011 var forskellen på ejerbolig- og andelsboligkøbernes formuer betydeligt mindre.
Faktisk har køberne af andelsboliger i København kun lidt stærkere økonomi end dem, der flytter ind i en privat lejebolig. I gennemsnit har de nogenlunde samme indkomst hver måned, men andels-køberne har noget større formuer end dem, der flytter i privat lejebolig.
Andelsboligen er dermed stadig en økonomisk overkommelig boligform for dem, der ønsker at eje, og andelsboligerne udfylder stadig deres rolle som en mellemvej mellem ejerboliger og lejeboliger. Det bidrager til at gøre byen mere blandet.
I disse år bliver der dog færre og færre andelsboliger. Der bliver nemlig opløst flere andelsforeninger, end der bliver stiftet nye. Derfor kan udbuddet slet ikke følge med efterspørgslen, og det skaber helt andre adgangsbarrierer.
At andelsboliger stadig er relativt billige, betyder ikke, at andelsboligmarkedet er åbent for alle. Det er nemlig ikke kun ens økonomi, men også ens netværk, der kan være afgørende for adgangen til en andelsbolig. Størstedelen af de nuværende andelshavere i København har fået fat i deres andelsbolig via familie eller bekendte. Det er også et problem, hvis vi ønsker en bred adgang til boligmarkedet.
Der er brug for flere og ikke færre andelsboliger. Derfor har vi tre forslag til, hvordan man kan gøre det lettere at stifte nye andelsforeninger:
- Gør det muligt for kommunerne at stille krav om andelsboliger i lokalplaner, når der bygges nyt, ligesom det er muligt at stille krav om op til 25 pct. almene boliger ved nybyggeri i dag.
- Gør det lettere for lejere at stifte andelsboligforeninger ved overtagelse af deres ejendom. Sådan er mange af de nuværende andelsforeninger stiftet gennem såkaldte lejelovstilbud. Og der er flere krav i lejeloven, man kunne lempe.
- Genindfør muligheden for at opføre nye andelsboliger med offentlig støtte enten direkte eller via støttede lån. Med støtten bør der følge nogle modkrav til foreningerne for at forhindre spekulation og sikre åben adgang til andele, der bliver ledige.
Boligminister Kaare Dybvad er skeptisk over for vores forslag: De eksisterende andelsboliger er relativt billige, fordi de fleste er stiftet på et tidspunkt, hvor det var billigt at købe en ejendom med lejeboliger. Men udlejningsejendomme er langt dyrere i dag, og samtidig er det blevet dyrere at opføre nyt byggeri. Derfor tror ministeren ikke på, at nye andelsforeninger vil være et meget billigere alternativ til ejerboliger.
Her er vi mere optimistiske end ministeren.
Selvom priserne er steget, så er udlejningsejendomme stadigvæk langt billigere end ejerboliger. Kvadratmeterpriserne på ejerlejligheder i København er ca. 60 pct. højere end prisen på boligudlejningsejendomme, som blandt andre Boligøkonomisk Videnscenter har vist. Og det er blandt andet disse ejendomme, som kan blive til nye andelsboligforeninger.
Prisen på helt nybyggede andelsboliger vil man også kunne holde nede, hvis vi gør det muligt at opføre spekulationsfri andelsboliger med offentlig støtte, sådan som vi foreslår.
Flere andelsboliger løser ikke alle problemer på boligmarkedet i København. Blandt andet skal der bygges langt flere almene boliger. Men vi tror på, at andelsboliger er en del af løsningen, hvis vi også i fremtiden skal have en blandet hovedstad, hvor folk med forskellige indkomster og forskellige boligbehov kan bo.
