fbpx

Arbejdere har ikke råd til at flytte i private lejeboliger i hovedstadsområdet

INDHOLD

FORFATTER(E)

Ivan Foberg
Magnus Thorn Jensen
Ask Lund Jakobsen
Asbjørn Sonne Nørgaard
21725413

METODE

NOTER

REFERENCER

[1] Politisk aftale om 10 mia. kr. til Fonden for blandede byer, 26. november, 2021.

[2] Fra 2010 til 2021 er andelen i almene boliger faldet fra 21 pct. til 19 pct. i København og 27 pct. til 24 pct. i Aarhus. Samtidig er andelen i privat lejebolig steget fra 18 pct. til 24 pct. i København og 19 pct. til 25 pct. i Aarhus. (Danmarks Statistik, BOL201).

[3] Egne beregninger pba Danmarks Statistiks tabel BOL201.

[4] Se f.eks. Københavns Kommune (2018). Analyse af tilgængeligheden på boligmarkedet i København, s. 30.

[5] Tallene er fra Danmarks Statistiks tabel BY2. Det drejer sig om følgende kommuner: København, Frederiksberg, Dragør, Tårnby, Albertslund, Ballerup, Brøndby, Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Højre-Taastrup, Ishøj, Lyngby-Taarbæk, Rødovre og Vallensbæk.

[6] Private lejeboliger udgjorde i 2010 og 2020 henholdsvis 14,5 pct. og 16,9 pct. af boligbestanden, mens både ejerboliger, almene boliger, andelsboliger og andre boligformer fylder en mindre del. Kilde: Danmarks Statistiks tabel BOL101.

[7] BL (maj 2021). Huslejeniveauer i almene boliger.

[8] Det kan ske efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 eller stk. 2.

[9] De 10 kommuner er Dragør, Frederiksberg, Gentofte, Gladsaxe, Hørsholm, Hvidovre, København, Lyngby-Taarbæk, Rudersdal og Tårnby.

[10] Lønindkomsten for LO-familien svarer omtrent til summen af gennemsnitsindkomsterne for en faglært LO’er og en ufaglært, kvindelig LO’er, jf. Finansministeriet (2003). Lovmodellen, s. 26.

[11] Se fx SAU Alm del, endeligt svar på spørgsmål 539, 7. september 2020.

[12] Rockwool Fonden (2021) Minimums- og referencebudget 2015. Link: http://budgetberegner.rff.dk/.

[13] BL (2021). Boligbyrde. Link: https://bl.dk/politik-og-analyser/fakta-og-tal/boligbyrde/.

[14] Center for Alternativ Samfundsanalyse (2015) Hvad koster det at leve? Referencebudget og minimumsbudget for familier. 

[15] Danmarks Statistik, tabel BIL82.

[16] Rockwool Fonden (2021) Vejledning vedr. minimums- og referencebudgettet.

[17] De 18 kommuner er København, Frederiksberg, Tårnby, Albertslund, Rudersdal, Gentofte, Ballerup, Brøndby, Furesø, Gladsaxe, Glostrup, Greve, Herlev, Hørsholm, Hvidovre, Ishøj, Lyngby-Taarbæk og Rødovre.

[18] De 21 kommuner er Allerød, Ballerup, Brøndby, Dragør, Fredensborg, Frederiksberg, Furesø, Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Greve, Helsingør, Høje-Taastrup, Hørsholm, Hvidovre, Ishøj, København, Lyngby-Taarbæk, Roskilde, Rudersdal og Tårnby.

[19] De 11 kommuner er Brøndby, Dragør, Frederiksberg, Gentofte, Gladsaxe, Hørsholm, Hvidovre, København, Lyngby-Taarbæk, Rudersdal og Tårnby.

[20] De 10 kommuner er Brøndby, Frederiksberg, Gentofte, Gladsaxe, Herlev, Hvidovre, København, Lyngby-Taarbæk, Rudersdal og Tårnby.

[21] Danmarks Statistik, tabel BIL82. 

[22] Ydelseskommissionen (2021). Samlede anbefalinger til et nyt ydelsessystem, s. 115.

 

Resumé

Resumé

  • I årene 2010 til 2019 er der i alt opført 32.074 boliger i København og Københavns omegn. 16.320 boliger er opført som private udlejningsboliger. Det er lidt over halvdelen af alt nybyggeri. I samme periode er der kun opført 4.545 almene boliger. Dermed fylder private udlejningsboliger en større del af boligmassen i København og Københavnske omegnskommuner i dag end for 10 år siden.
  • En lejlighed på 90 m2 kan dermed koste over 13.000 kr. om måneden i Gentofte, Frederiksberg og Københavns Kommuner. Mange steder i landet koster en lejlighed omkring det halve.
  • En funktionær-familie med to børn har råd til huslejen for både huse og lejligheder på det private udlejningsmarked i samtlige af landets kommuner. En typisk LO-familie med to børn vil til gengæld ikke have råd til at leje et hus i 21 hovedstadskommuner. Er der tale om en lejlighed er huslejen for dyr i 18 hovedstadskommuner for LO-familien med to børn.
  • Også den enlige LO’er uden børn vil have begrænsede muligheder. I 10 kommuner i hovedstadsområdet har den enlige LO’er ikke råd til at flytte i lejlighed.

 

Cevea mener

  • Den nylige aftale om Fonden for blandede byer, der vil øge antallet af billige almene boliger især i de største byer, er et vigtigt skridt i den rigtige retning, hvis det fortsat skal være muligt for en LO-familie at få råd til at flytte til hovedstadsområdet. Men det er ikke nok.
  • Ved udbud af offentlige byggegrunde til private udviklere bør man stille krav om en maksimal husleje på dele af nybyggeriet i hovedstadsområdet.

Indledning

​I de seneste år har der været et øget politisk fokus på, hvordan vi kan sikre, at danskere med almindelige indkomster har råd til at bo i de større byer. Senest har regeringen sammen med Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Kristendemokraterne lavet en boligaftale, som ”skal skabe blandede byer ved at tilvejebringe tusindvis af nye kvalitetsboliger, som er til at betale for mennesker med almindelige indkomster.” Sigtet er, at ”fremme byggeriet af almene boliger for at modvirke tendensen mod opdeling i byerne”.[1] Andelen, der bor i almen lejebolig i de større byer, er ellers faldet igennem en årrække. Samtidig er andelen, der bor i privat lejebolig vokset markant.[2]

Derfor spiller de private lejeboliger en helt central rolle for adgangen til en bolig i dag. Antallet af almene boliger er begrænset, og adgangen kan ofte være begrænset af årelange ventelister. Samtidig er det i dag meget vanskeligt for mange danskere at få en ejer- eller andelsbolig i de større byer – enten på grund af de høje priser og skrappe krav for at kunne optage lån, eller fordi det kan være meget svært at komme ind i en andelsboligforening med billige andele.

For mange er en privat lejebolig derfor den eneste mulighed for at få en bolig i byen i dag. Selvom særligt unge i høj grad bor i private lejeboliger, er boligformen også udbredt for personer i 30’erne og 40’erne. På landsplan bor 35 pct. af de 18-29-årige i privat lejebolig, mens det er 23 pct. for personer i 30’erne og 14 pct. for personer i 40’erne.[3]

For at kortlægge adgangen til det danske boligmarked i dag er det derfor helt centralt at se på markedet for private lejeboliger. Denne analyse er en systematisk undersøgelse af adgangen til private lejeboliger i Danmark.

Først afdækker vi huslejepriserne for private lejeboliger på tværs af landets kommuner for dem, der allerede bor i lejeboliger og derefter for nye lejere. Der er tidligere lavet undersøgelser af huslejeniveauet i de private lejeboliger, og disse analyser viser typisk den gennemsnitlige leje for de boliger, der allerede er udlejet.[4] Men for at tegne et reelt billede af adgangen til en privat lejebolig er det ikke rimeligt at se på huslejen i de eksisterende lejeboliger, da mange af de billige eksisterende boliger ikke er på markedet og derfor ikke vil være tilgængelige for tilflyttere og nye beboere, der søger en lejebolig. Derfor belyser analysen på baggrund af helt nye data huslejeniveauet på de lejeboliger, der tilbydes på markedet og annonceres offentligt. I resten af analysen bruger vi to huslejebegreber: husleje for nuværende lejere og annonce-husleje, som er den relevante husleje for tilflyttere, der er nødt til at finde en bolig, der udbydes på det private marked. I begge tilfælde er der tale om gennemsnitlige priser.

Til at undersøge huslejeniveauer i landets kommuner bruger vi data fra boligstat.dk samt et særudtræk for huslejen for de private lejeboliger, der annonceres på forskellige platforme og samles på husleje.dk. Dataudtrækket fra husleje.dk giver et bredt dækkende billede af det private lejemarked med 251.285 annoncerede lejligheder og 18.446 huse i løbet af 2020.

I det sidste afsnit, ser vi på, hvad huslejeniveauet i hver kommune betyder for muligheden for at bosætte sig i private lejeboliger. Mere præcist ser vi på, hvor mange penge forskellige familietyper – en enlig LO’er, en LO-familie med to børn og en funktionær-familie med to børn – vil have til rådighed efter boligudgifter og øvrigt forbrug i hver kommune. Går tallet i minus, har man ikke råd til boligen. Analysen viser, at det især er Hovedstadsområdet, som er lukket land for LO-familierne. De har ganske enkelt ikke råd til en privat lejebolig, hvis der også skal penge til andre fornødenheder.

Nybyggeri i hovedstadsområdet er især privat udlejning

Hvert år flytter tusinder til Hovedstaden og det har fra 2010 til 2019 givet en befolkningstilvækst på ca. 140.000 i de 17 kommuner, som udgør København og Københavns omegn.[5] Private udlejningsboliger er betydeligt dyrere end almene boliger. Derfor har det stor betydning, hvilke boliger der bygges og bliver bredt tilgængelige for tilflyttere.

Figur 1 viser antallet af nyopførte boliger i København og Københavns omegn i årene 2010 til 2019 opgjort på boligform. I alt er der opført 32.074 boliger. Heraf er 16.320 private udlejningsboliger, 8.500 ejerboliger, 4.545 almene boliger og 285 andelsboliger. Derudover er 2.424 boliger enten opført af offentlige myndigheder eller er uoplyst. Se figur 1.

Private lejeboliger er da også den eneste boligform, der fylder en større del af boligbestanden i 2019 end i 2010.[6]  For tilflyttere er adgangen til at bo i byen er derfor dybt afhængig af priserne på private udlejningsboliger. Resten af denne analyse handler om disse priser samt om konsekvenserne for forskellige familietyper.

Som udefrakommende uden et netværk har man ofte ikke disse muligheder, og derfor må man ud på det private marked og se på de annoncerede lejeboliger. Derfor giver huslejen på annoncerede lejeboliger et bedre billede af indgangsprisen for tilflyttere, der ønsker at leje en bolig.

I det følgende afsnit afdækkes derfor de gennemsnitlige huslejer for annoncerede lejeboliger i alle landets kommuner – først for lejelejligheder og dernæst for udlejede huse.

 

Huslejen for nuværende lejere

Huslejeniveauet varierer meget på tværs af landet. For eksempel finder BL, at huslejeniveauet i København for private lejeboliger, der er opført i år 2000 eller senere, er 23 pct. højere end landsgennemsnittet. Derudover skal man i København og Aarhus betale ca. 50 pct. mere for en ny privat lejebolig end en ny almen bolig. I Aalborg er tallet kun 20 pct.[7]

Ser man nærmere på huslejetallene for nuværende lejere, viser tal fra boligstat.dk, at huslejen for lejligheder er højest i Hovedstadsområdet og Aarhus, hvor lejen i mange kommuner når op over 1.200 kr. om året per m2. I størstedelen af landets øvrige kommuner er den årlige leje for lejligheder mellem 800 og 1.000 kr. per m2, mens kommuner længst fra de største byer har huslejeniveauer på omkring 700 kr. per m2 om året, se bilagstabel 1 for tal for hver af landets kommuner.

Billedet for udlejede huse er det samme. Priserne i hovedstadsområdet og Aarhus er højere end i resten af landet, mens kommuner længst fra de største byer har de laveste huslejer. Prisen per kvadratmeter er generelt lavere for huse end for lejligheder, hvilket dog skal ses i sammenhæng med, at man typisk vil efterspørge et større hus end lejlighed. Se tal for hver kommune i bilagstabel 1.

Omregnet til månedlig husleje for en lejlighed på 90 m2, der typisk kan huse et par med to børn, svarer det til ca. 10.000 kr. i Aarhus og Københavns Kommuner. I et par af kommunerne, som placerer sig i midten af spektret, f.eks. Middelfart og Holstebro Kommuner, vil lejen være omkring 7.000 kr. om måneden. Bevæger man sig længere væk fra de største byer, falder huslejen for en lejlighed på 90 m2 yderligere og ligger i eksempelvis Struer og Ringkøbing-Skjern Kommuner på ca. 5.500 kr.

Ser man på den gennemsnitlige leje for nuværende lejere er det altså tydeligt, at prisniveauet på det private udlejningsmarked er dybt afhængigt af, hvor i landet man befinder sig. Priserne er markant højere i de største byer end i resten af landet. Men det er vigtigt at hold sig for øje, at disse tal er gennemsnitstal for alle nuværende lejere. Står man derimod overfor at flytte til en konkret kommune, kan huslejen blive betragteligt højere.

For det første vil de nuværende lejeres husleje i nogle tilfælde være betydeligt lavere end huslejen, som nye lejere skal betale. For eksempel kan udlejeren ofte skrue huslejen markant op for nye lejere, hvis lejligheden istandsættes og forbedres.[8]

For det andet er der mange lejeboliger, som kan være vanskelige at få adgang til for en tilflytter, fordi de ikke annonceres åbent. Det kan for eksempel være boliger, der udlejes via lukkede systemer eller lister eller boliger, som lejes ud til børn, venner eller bekendte.

Høj husleje for tilflyttere

Er man blandt de mange tilflyttere, som ønsker at finde en privat lejebolig i for eksempel Københavns Kommune, og ikke har et netværk, der kan hjælpe én ind i en billig lejebolig, står man overfor at betale prisen for en af de boliger, der annonceres og udbydes på markedet. Disse lejligheder er ofte meget dyre. Det viser det særudtræk fra husleje.dk, der ligger til grund for dette afsnit (se mere om data i boksen sidst i analysen).

Som figur 2A viser, er den årlige husleje for lejligheder over 2.000 kr. per m2 i Københavns, Frederiksberg, Gentofte, Gladsaxe, Lyngby-Taarbæk og Tårnby Kommuner, mens huslejen er mellem 1.500 og 2.000 kr. per m2 i yderligere 21 kommuner omkring København samt i Aarhus. I Aalborg, Odense, en række kommuner tæt på Aarhus samt de fleste tilbageværende kommuner på Sjælland er den årlige husleje mellem 1.000 og 1.500 kr. per m2. I resten af landet er den årlige husleje under 1.000 kr. per m2.

Huslejeniveauet for huse er generelt lavere end for lejligheder, og forskellene på tværs af landet er mindre, se figur 2B. I de 10 hovedstadskommuner, hvor huslejen er højest, er den årlige husleje mellem 1.500 og 2.000 kr. per m2.[9] I Aarhus Kommune samt en række kommuner omkring København er huslejen mellem 1.000 og 1.500 kr. per m2. I resten af landet er huslejen under 1.000 kr. per m2. I de billigste kommuner som Langeland og Thisted er den årlige husleje under 600 kr. pr. m2.

Kommuner, hvor huslejen for lejligheder er høj, har altså ikke overraskende også høje huslejeniveauer for huse, dvs. række- og parcelhuse. Men de er ikke helt så høje. Det skyldes dels at huse i gennemsnit er større end lejligheder, hvilket typisk medfører en lavere kvadratmeterpris og dels, at lejligheder typisk har en mere central og dermed dyrere beliggenhed.

For at give en bedre fornemmelse af, hvor stor huslejen er, har vi omregnet tallene til månedlig husleje for en lejlighed på 90 m2 og viser i tabel 1 de 10 kommuner med de højeste, gennemsnitlige huslejer. Med andre ord: hvis man er tilflytter uden særlig adgang til billig lejebolig, kan man forvente at skulle betale den husleje, som er angivet i tabel 1 for en lejlighed på 90 m2. Bemærk, at kvadratmeterpriserne i figur 2 er for alle annoncerede private lejligheder, mens beregningerne i tabel 1 baserer sig på priser for lejligheder i størrelseskategorien 90-99 m2.

Landets dyreste kommune er Gentofte, hvor en lejlighed på 90 m2 vil koste 13.636 kr. om måneden. Yderligere fem kommuner har huslejer på over 13.000 kr. om måneden. Brøndby Kommune har den 10. højeste husleje på lige over 11.000 kr.

Vi har i kolonnen længst til højre i tabel 1 beregnet den merpris, tilflyttere skal betale ift. nuværende lejere for en lejlighed på 90 m2. I Gentofte Kommune skal man for eksempel betale 5.731 kr. mere for en lejlighed, hvis man ikke har adgang til en almen bolig eller har bekendte, der kan hjælpe med en billig lejlighed. For de fleste af de andre kommuner på top-10-listen er huslejen for tilflyttere betragteligt højere end for nuværende lejere.

Jo længere man bevæger sig væk fra de dyreste kommuner, jo mindre bliver forskellen på lejen for tilflyttere og nuværende lejere, se tal for gennemsnitlige, annoncerede lejeboliger i alle kommuner i bilagstabel 1. Med andre ord: Jo højere huslejen er i en given kommune, jo større er også forskellen på lejen for nuværende og for nye lejere.

Uanset om vi kigger på huslejen for lejligheder eller huse, er det altså tydeligt, at huslejerne er langt højere i hovedstadsområdet end i resten af landet. Samtidig er det netop i hovedstadsområdet, hvor forskellen mellem huslejeniveauet for nuværende beboere og annonce-huslejen er klart størst. For en tilflytter uden netværk er der derfor enorm forskel på, hvad det koster at leje en bolig i forskellige egne af landet. I nogle kommuner er priserne så høje, at det for familier med relativt lave indkomster er økonomisk umuligt at få råd til en lejebolig. Det ser vi nærmere på i de næste afsnit.

Hovedstaden er lukket land for arbejderfamilier

Det høje huslejeniveau i nogle kommuner betyder, at adgangen til en lejebolig er begrænset for familier uden høje indkomster. Hvis det beløb, man har tilbage af sin indkomst, efter alle andre udgifter er betalt, ikke rækker til at betale huslejen, må personen ganske enkelt finde et andet sted at bo.

I dette afsnit afdækker vi, hvem der har råd til at flytte ind i en privat lejebolig i hver af landets kommuner, hvis der også skal være råd til et normalt forbrug og en rimelig levestandard. Fokus er altså på mulighederne for, at tilflyttere kan bosætte sig som lejere i landets kommuner, hvis de skal leje en bolig, som udbydes på det private marked, og som annonceres offentligt.

For alle landets kommuner beregner vi, hvor mange penge forskellige familietyper vil have tilbage, når huslejen og alle øvrige udgifter er betalt.

Vi tager udgangspunkt i tre familietyper fra Finansministeriets familietypemodel: 1) en LO-familie med to børn,[10] 2) en funktionær-familie med to børn og 3) en enlig LO’er uden børn. Der er tale om standardberegninger, som ikke repræsenterer et gennemsnit for de enkelte familietyper. Familietypemodellen benyttes jævnligt af ministerierne til f.eks. at beregne forventede effekter af skatter, afgifter mv.[11] De disponible indkomster bliver i denne analyse brugt til at vurdere konsekvensen af de forskellige huslejeniveauer for de tre familietyper på tværs af kommunegrænserne. Tallene er udleveret af Finansministeriet og inkluderer kun udvalgte familietyper, som Finansministeriet allerede har lavet beregninger for. Eksempelvis indeholder de udleverede data ikke oplysninger om enlige funktionærer eller enlige med børn.

Som et mål for, hvad der er et rimeligt niveau for øvrige udgifter foruden husleje, bruger vi Rockwool Fondens referencebudget,[12] der er udarbejdet i samarbejde med Center for Alternativ Samfundsanalyse (CASA). Det har blandt andre BL gjort før os.[13]

Referencebudgettet dækker i udgangspunktet alle udgiftsposter og er fastsat ud fra en vurdering af, hvad der er et rimeligt og almindeligt forbrug.[14] Referencebudgettet indeholder både individuelle og husholdningsspecifikke udgifter og kan varieres for forskellige familietyper. Vi antager ved brug af Rockwool Fondens referencebudget, at familier med samme karakteristika, f.eks. to børn, har samme forbrug, selv om deres indkomst varierer. Vi antager desuden, at både LO-parret og funktionær-parret har bil, hvilket er en betydelig udgiftspost. Denne antagelse er begrundet i, at langt størstedelen (90 pct.) af alle par med børn i Danmark har bil.[15] Vi antager endelig også, at familierne ikke har friplads i institution, da begge vores familietyper med to børn tjener for meget til at kunne få hel eller delvis friplads.

For at beregne udgiften til husleje for familietyperne har vi gjort nogle antagelser om, hvor stor en bolig, familierne typisk efterspørger. For lejligheder antager vi ligesom Rockwool Fonden, at en enkeltperson typisk efterspørger en lejlighed på 60 m2, mens en familie ønsker 10 m2 pr. ekstra person, dvs. 90 m2 for en familie på fire.[16] For huse antager vi, at en familie typisk efterspørger et hus på 130 m2, hvilket svarer til den gennemsnitlige størrelse for huse i vores data om annonce-husleje. Til beregningen af gennemsnitlig husleje kan vi på baggrund af data fra husleje.dk beregne huslejen med de relevante tal for lejligheder på henholdsvis 60 og 90 m2. Til beregning af husleje for huse bruger vi kommunegennemsnit for alle huse. Se antagelser for de tre familietyper i tabel 2.

Hvis budgettet går i minus, efter at alle udgifter inklusive husleje er betalt, konkluderer vi, at den givne familie ikke har råd til boligen. Hvis restbeløbet efter alle udgifter er betalt, er mellem 0 kr. og 1.000 kr. om måneden, konkluderer vi, at det vil være vanskeligt for familien at bo i lejebolig i den pågældende kommune. Familien med et fribeløb på under 1.000 kr. om måneden vil ofte blive udfordret økonomisk, hvis den oplever større uforudsete udgifter som for eksempel en tandlægeregning eller større reparationer.

Den disponible indkomst består foruden lønninger af overførsler, herunder boligstøtte. Boligstøtte er især afhængig af indkomst og husleje. Vi antager i vores beregning, at boligstøtten ikke ændrer sig ved eventuel flytning, da indkomsten for de to familietyper med børn vil være for høj til, at de vil være berettiget til boligstøtte. For den enlige vil boligstøtten kunne være lidt højere, hvis huslejen er meget stor.

Familie med to børn

Vi undersøger nu, hvor i landet LO-familien og funktionær-familie har råd til at finde en lejebolig, når alle andre udgifter er betalt. Først ser vi på lejligheder og derefter på huse. Figur 3 viser, hvor stort et restbeløb henholdsvis (A) LO-familien og (B) funktionærfamilien vil have tilbage i hver kommune, hvis de bor i en 90 m2 lejlighed med en gennemsnitlig husleje for annoncerede lejelejligheder.

Som det fremgår, har funktionærfamilien råd til at flytte i lejebolig i alle landets kommuner. I København og på Frederiksberg, hvor restbeløbet er mindst, vil funktionærfamilien have et restbeløb på ca. 11.000 kr. tilbage efter, at alle udgifter i referencebudgettet er afholdt.

Omvendt er der er en række kommuner, hvor LO-familien enten ikke har råd til en lejelejlighed eller vil have vanskeligt ved at kunne bo. I 18 kommuner omkring København ville familiens samlede udgifter overstige deres indkomst, og dermed ville familien ikke have råd til at flytte i lejebolig i de kommuner. Det gælder foruden København og Frederiksberg blandt andre også Tårnby, Albertslund og Rudersdal Kommuner, og i Gentofte Kommune, hvor huslejen er højest, vil familien mangle 4.716 kr. hver måned.[17]

Derudover vil LO-familien have under 1.000 kr. tilbage efter alle udgifter i Aarhus Kommune og i yderligere syv kommuner i og omkring Hovedstaden.

I landets øvrige kommuner ville LO-familie kunne flytte i lejelejlighed og have et restbeløb på mere end 1.000 kr. om måneden. Restbeløbet for alle tre familietyper fremgår for både huse og lejligheder for hver af landets kommuner i bilagstabel 2.

Funktionær-familien vil have råd til at leje et hus i samtlige af landets kommuner, og i bortset fra tre kommuner vil familien have mere end 10.000 kr. tilbage hver måned efter alle udgifter er betalt. I landets tre dyreste kommuner – Frederiksberg, København og Gentofte – vil familien have henholdsvis 8.480 kr., 8.629 kr. og 7.098 kr. tilbage.

Omvendt vil LO-familien ikke have mulighed for at leje et hus i størstedelen af kommunerne i og omkring hovedstadsområdet. I 21 kommuner i og omkring København vil udgifterne overstige indtægterne for familien.[18] På Frederiksberg vil familien mangle hele 7.300 kr. hver måned. Derudover vil LO-familien i fire kommuner omkring København have under 1.000 kr. tilbage, efter alle udgifter er betalt, se figur 4A.

Bemærk, at vi har antaget, at familierne har bil. Hvis vi i stedet antog, at LO-familien ikke havde bil, ville de have ca. 2.500 kr. mere om måneden til husleje. Antallet af kommuner, hvor de ikke ville have råd til at bo, ville så være 11 i stedet for 21.[19]

Uanset om vi ser på lejligheder eller huse, er det altså tydeligt, at funktionærfamilien har langt bedre muligheder end LO-familien for at bosætte sig, hvor de vil. Selvom priserne er steget på lejeboligmarkedet gennem årene, så viser analysen, at en typisk funktionær-familie stadig vil have råd til en lejebolig på det private udlejningsmarked i alle landets kommuner. Helt anderledes ser det ud for det typiske LO-par. For dem vil store dele af hovedstadsområdet være lukket land, uanset om de leder efter et lejehus eller en lejelejlighed.

Enlig LO-arbejder

Enlige vil typisk have en lavere husstandsindkomst end par, men til gengæld kan de også nøjes med en mindre bolig, især hvis de ikke har børn. Analysen viser dog, at adgangen til en privat lejebolig for enlige LO’er uden børn også er begrænset i hovedstadsområdet.

Ser vi først på adgangen til en lejelejlighed, er der 10 kommuner i hovedstadsområdet, hvor den enlige LO’er ikke vil have råd til at flytte i lejelejlighed, jf. figur 5.[20] Sværest er det i Gentofte, København og Frederiksberg Kommuner, hvor LO’eren vil have et minus i budgettet på henholdsvis 1.703 kr., 1.909 kr. og 2.419 kr. hver måned.

Derudover er der 10 kommuner i Københavns omegn, hvor den enlige LO-arbejder vil have et restbeløb på under 1.000 kr. om måneden og dermed have vanskeligt ved at kunne bo i lejelejlighed.

I resten af landet vil den enlige LO-arbejder kunne bosætte sig og have mere end 1.000 kr. tilbage, efter alle udgifter er betalt.

Det skal bemærkes, at vi som nævnt har antaget, at den enlige LO’er ikke har behov for en bil og dermed ikke har udgifter hertil. 40 pct. af alle enlige uden børn har dog bil i dag,[21] blandt andet fordi de pendler mellem hjem og arbejde. Havde vi medregnet udgifter til bil, ville der være hele 36 kommuner, hvor den enlige LO’er ikke ville have råd til at flytte i lejelejlighed – herunder hele hovedstadsområdet samt Aarhus og Odense Kommuner. Tilsvarende ville en enlig LO’er med et eller flere børn have endnu sværere ved at finde en lejebolig, som kan betales.

Metode

Analysen benytter data fra Bolig- og Planstyrelsens database, boligstat.dk, og et særudtræk fra husleje.dk. For databasen boligstat.dk er huslejestatistikken baseret på oplysninger fra boligstøttehusstande, mens det for husleje.dk er baseret på annoncedata. Læs mere om de to datakilder herunder. Vi bruger desuden data om disponible indkomster udleveret af Finansministeriet og data om referencebudgetter fra Rockwool Fonden. Læs mere om data fra boligstat.dk, husleje.dk og Rockwool Fonden herunder.

Boligstat.dk

Boligstat.dk opgør årlig husleje per m2 opgjort på kommuner, boligens alder, boligtype, udlejningsform mv. Huslejestatistikken er baseret på en sammenkørsel af huslejeoplysninger i boligstøtteregisteret (BBR) primo året med bygnings- og boligregisteret og Bolig- og planstyrelsens boligstatistiske database. Ved opgørelsen af almene boligers husleje er desuden brugt oplysninger fra huslejeregisteret (LBF). Huslejerne i de enkelte kommuner er opgjort for rene beboelsesejendomme med mindst 3 lejligheder (ekskl. enkeltværelser).

Data for private udlejningsboliger er opgjort på baggrund af huslejeoplysninger fra 160.300 boligstøttehusstande. Disse er opregnet til 355.700 private lejeboliger.

Der kan være usikkerheder forbundet med huslejestatistikken. Det gælder for eksempel ved generalisering fra enkelte lejemål i en ejendom til hele ejendommen. Forskellige regelsæt kan gælde for huslejefastsættelsen i de enkelte lejligheder i samme opgang. Huslejen kan i princippet være meget højere ved huslejefastsættelse ud fra det lejedes værdi end huslejefastsættelse ved omkostningsbestemt leje. Det kan betyde, at der i kommuner med få observationer, kan være større usikkerheder forbundet med huslejestatistikkerne.

Husleje.dk

Data fra husleje.dk indsamles løbende og udgøres af annoncedata fra en række forskellige kilder, såsom boligportal.dk og boligbasen.dk. Annoncerne, som udgør data er slået op af privatpersoner, boligselskaber eller pensionsselskaber. På baggrund af annoncedata findes der huslejestatistikker for både huse og lejligheder. Der er ligeledes inkluderet leje, som både er tidsbegrænset og ubegrænset. De platforme, som husleje.dk trækker data fra, er primært anvendt til udlejning af helårsbeboelse. Der trækkes eksempelvis ikke data fra Facebook, AirBNB eller ejendomsmæglere. Derfor vil korttidsudlejning ikke udgøre en betydelig andel. I populationen kan der godt være data fra andelsboliger.

Afhængigt af hvilken kilde der hentes data fra, indhentes annoncedataene dagligt eller ugentligt. Hver gang nyt data er blevet hentet, renses det for fejlindtastninger og andre ’fejl’. Fx fjernes annoncer fra data hvis huslejen afviger voldsomt fra median-beregninger. Lejligheder på under 10 m2 medregnes heller ikke i dataene.

Husleje.dk tjekker alle annoncer igennem for dubletter. Hvis en annonce er lagt op på nogenlunde samme tidspunkt, har samme husleje, har samme vejnavn og har samme aconto forbrug, vil den kvalificere som dublet og blive fjernet.

Antallet af annoncer for huse udgør en mindre andel af de samlede annoncer, og der kan derfor være en større usikkerhed omkring prisniveauerne for huse.

Til beregning af huslejeniveauer til figur 2 og bilagstabel 1 bruger vi data for alle lejemål. Når vi beregner husleje for en konkret lejligheds størrelse til tabel 1, figur 3, figur 4, figur 5 og bilagstabel 2, bruger vi data for den størrelseskategori lejligheden passer i – dvs. kategorien 60-69 m2 for lejligheder på 60 m2 og 90-99 m2 for lejligheder på 90 m2.

Til beregningen for alle annonce-lejeboliger har vi i de enkelte kommuner sat en grænse på 25 boliger i alt, mens vi for de enkelte kategorier af lejlighedsstørrelser (40-49 m2, 50-59 m2, osv.) har sat en grænse på 15 lejligheder. Det har vi gjort med henblik på, at der skal være et vist marked, før lejetallene er relevante. Data for huse er ikke opgjort på størrelseskategorier, og vi anvender her kun kriteriet om mindst 25 private udlejningsboliger.

Referencebudgettet

Analysen anvender Rockwoolfondens referencebudget fra 2015 til at beskrive det forbrug, der typisk skal til, for at man kan opretholde en rimelig og almindelig levestandard.

Med budgetmetoden, som er metoden bag referencebudgettet, definerer en række eksperter en forbrugskurv med de varer og tjenester, som skal til for at opnå en given levestandard. På baggrund heraf og priser for de givne varer og tjenester udarbejdes en oversigt over de samlede udgifter, der er forbundet ved at anskaffe sig en sådan forbrugskurv.[22]

Referencebudgettet består af individuelle og husholdningsspecifikke udgifter. De husholdningsspecifikke udgifter indeholder også boligudgifter, som er delt op i to udgiftsposter: husleje og forbrug (el, vand og varme). Det gør det muligt for os, at erstatte huslejeudgiften med vores egne estimater.

Bilag

INDHOLD

FORFATTER(E)

Ivan Foberg
Magnus Thorn Jensen
Ask Lund Jakobsen
Asbjørn Sonne Nørgaard
21725413

METODE

NOTER

REFERENCER

[1] Politisk aftale om 10 mia. kr. til Fonden for blandede byer, 26. november, 2021.

[2] Fra 2010 til 2021 er andelen i almene boliger faldet fra 21 pct. til 19 pct. i København og 27 pct. til 24 pct. i Aarhus. Samtidig er andelen i privat lejebolig steget fra 18 pct. til 24 pct. i København og 19 pct. til 25 pct. i Aarhus. (Danmarks Statistik, BOL201).

[3] Egne beregninger pba Danmarks Statistiks tabel BOL201.

[4] Se f.eks. Københavns Kommune (2018). Analyse af tilgængeligheden på boligmarkedet i København, s. 30.

[5] Tallene er fra Danmarks Statistiks tabel BY2. Det drejer sig om følgende kommuner: København, Frederiksberg, Dragør, Tårnby, Albertslund, Ballerup, Brøndby, Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Herlev, Hvidovre, Højre-Taastrup, Ishøj, Lyngby-Taarbæk, Rødovre og Vallensbæk.

[6] Private lejeboliger udgjorde i 2010 og 2020 henholdsvis 14,5 pct. og 16,9 pct. af boligbestanden, mens både ejerboliger, almene boliger, andelsboliger og andre boligformer fylder en mindre del. Kilde: Danmarks Statistiks tabel BOL101.

[7] BL (maj 2021). Huslejeniveauer i almene boliger.

[8] Det kan ske efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1 eller stk. 2.

[9] De 10 kommuner er Dragør, Frederiksberg, Gentofte, Gladsaxe, Hørsholm, Hvidovre, København, Lyngby-Taarbæk, Rudersdal og Tårnby.

[10] Lønindkomsten for LO-familien svarer omtrent til summen af gennemsnitsindkomsterne for en faglært LO’er og en ufaglært, kvindelig LO’er, jf. Finansministeriet (2003). Lovmodellen, s. 26.

[11] Se fx SAU Alm del, endeligt svar på spørgsmål 539, 7. september 2020.

[12] Rockwool Fonden (2021) Minimums- og referencebudget 2015. Link: http://budgetberegner.rff.dk/.

[13] BL (2021). Boligbyrde. Link: https://bl.dk/politik-og-analyser/fakta-og-tal/boligbyrde/.

[14] Center for Alternativ Samfundsanalyse (2015) Hvad koster det at leve? Referencebudget og minimumsbudget for familier. 

[15] Danmarks Statistik, tabel BIL82.

[16] Rockwool Fonden (2021) Vejledning vedr. minimums- og referencebudgettet.

[17] De 18 kommuner er København, Frederiksberg, Tårnby, Albertslund, Rudersdal, Gentofte, Ballerup, Brøndby, Furesø, Gladsaxe, Glostrup, Greve, Herlev, Hørsholm, Hvidovre, Ishøj, Lyngby-Taarbæk og Rødovre.

[18] De 21 kommuner er Allerød, Ballerup, Brøndby, Dragør, Fredensborg, Frederiksberg, Furesø, Gentofte, Gladsaxe, Glostrup, Greve, Helsingør, Høje-Taastrup, Hørsholm, Hvidovre, Ishøj, København, Lyngby-Taarbæk, Roskilde, Rudersdal og Tårnby.

[19] De 11 kommuner er Brøndby, Dragør, Frederiksberg, Gentofte, Gladsaxe, Hørsholm, Hvidovre, København, Lyngby-Taarbæk, Rudersdal og Tårnby.

[20] De 10 kommuner er Brøndby, Frederiksberg, Gentofte, Gladsaxe, Herlev, Hvidovre, København, Lyngby-Taarbæk, Rudersdal og Tårnby.

[21] Danmarks Statistik, tabel BIL82. 

[22] Ydelseskommissionen (2021). Samlede anbefalinger til et nyt ydelsessystem, s. 115.

 

SENESTE ANALYSER AF Ivan Foberg ELLER Ask Lund Jakobsen ELLER Magnus Thorn Jensen ELLER Asbjørn Sonne Nørgaard
SE ALLE
Uddannelse
Akademikerne dominerer debatten – faglærte og ufaglærte kommer ikke til orde
5. juli 2022
Uddannelse
Danske forældre vil have gratis skolemad på alle folkeskoler
17. juni 2022
Uddannelse
Privat lektiehjælp i grundskolen
14. juni 2022
Ligestilling
Mænd dominerer stadig debatspalterne
13. juni 2022